پایگاه خبری روزنامه عطریاس پایگاه خبری روزنامه عطریاس
۱۹ فروردین ۱۳۹۹
وام هایی با نتایج معکوس
اجتماعی

پرونده ویژه عطریاس در خصوص وضعیت وام های حوزه مسکن:

وام هایی با نتایج معکوس

Virtual editor
5 دی 1398
بازدید: 252
نظرات: 0

شایسته سلامی، گروه جامعه:
اگر هدف دولت، کاهش آمار مستأجرین و خانه دارمردم باشد، هرگز نمی توان از سیستم موجود، بهره ای در راستای بهبود وضعیت مستأجرین به دست آورد. چرا که بسته های حمایتی دولت که در قالب وام های مسکن ارائه می گردد، دردی بر دردهای مستاجرین می افزاید و نه تنها با این بسته ها مالک نمی شوند، بلکه تا همیشه مقروض بودن را یدک می کشند.
ایجاد حساب صندوق پس انداز مسکن یکم از سال 1394 در بانک مسکن
مدیر شعب بانک مسکن استان مرکزی در خصوص نحوه تسهیلات بانکی در دوران پیش و پس از دولت تدبیر و امید گفت: تسهیلات بانکی در بخش خرید و ساخت مسکن با سپرده؛ (از محل صندوق پس انداز مسکن) 200 میلیون ریال، با نرخ سود 11 درصد و بازپرداخت 12 ساله و در بخش جعاله تعمیر مسکن 50 میلیون ریال با سود 11 درصد و بازپرداخت 5 ساله بوده است، که این میزان هم اینک نیز بدون تغییر باقی مانده و قابل اعطاء می باشد.
احمدعلی جعفری افزود: از سال 1394 حسابی تحت عنوان صندوق پس انداز مسکن یکم در بانک مسکن ایجاد شد که به سپرده گذار، در ازای سپرده گذاری 300 میلیون ریال وجه در این سپرده طی یکسال مالی؛ معادل 600 میلیون ریال در حالت انفرادی و تا 1200 میلیون ریال برای زوجین تسهیلات خرید و ساخت مسکن اعطاء می نمود. مدت زمان بازپرداخت این تسهیلات 12 ساله و نرخ سود این تسهیلات در ابتدا 14 درصد بود که به پیشنهاد بانک مسکن و پذیرش شورای عالی پول و اعتبار و بانک مرکزی در جهت کاهش نرخ سود و افزایش توان مردم در استفاده حداکثری دهک های میان درآمد جامعه از دریافت تسهیلات و بازپرداخت اقساط آن، این نرخ به 6 درصد در مناطق بافت فرسوده شهری و 8 درصد در سایر مناطق کاهش یافت. همچنین با احتساب 6 درصد نرخ جریمه دیرکرد برای این تسهیلات؛ مجموع نرخ تسهیلات و نرخ جریمه دیرکرد جمعا به میزان 14 درصد به عنوان نرخ خسارت تاخیر تادیه برای این تسهیلات لحاظ می شود.
وی ادامه داد: در بخش تسهیلات بدون سپرده از محل امتیاز اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن؛ سقف تسهیلات خرید و ساخت بانک مسکن تا پیش از دولت دهم (تدبیر و امید) در مراکز استان ها 350 میلیون ریال با نرخ سود 14 و 15 درصد و نرخ خسارت تاخیر تأدیه 20و 21 درصد و دوره بازپرداخت 12 ساله بوده است؛ که این میزان تسهیلات هم اینک در حالت انفرادی به 500 میلیون و در حالت زوجین به 800 میلیون ریال افزایش یافته و فی الحال، نرخ سود تسهیلات مزبور 5/17 درصد و مدت بازپرداخت تسهیلات 12 ساله و در مناطق بافت فرسوده شهری 15 ساله می باشد.
لازم به توضیح است نرخ سود تسهیلات خرید و ساخت بدون سپرده از محل امتیاز اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در مناطق بافت فرسوده شهری 16 درصد می باشد.
مدیر شعب بانک مسکن استان مرکزی اظهار داشت: تسهیلات مزبور (بدون سپرده از محل امتیاز اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن) پیش از این بر روی املاک با عمر مفید حداکثر تا 20 سال، قابل اعطا بود که با توجه به ابلاغ دستورالعمل جدید به شعب بانک مسکن- در راستای تسهیل در شرایط اعطای تسهیلات به متقاضیان- ؛ اعطای سقف تسهیلات 500 میلیونی و 800 میلیون ریالی به ترتیب در حالت انفرادی و زوجین؛ بر روی املاک با عمر مفید 25 سال ساخت نیز فراهم و مقرر شد؛ در خصوص املاک با عمر مفید حداکثر تا 30 سال نیز این تسهیلات تا سقف 400 میلیون ریال به متقاضیان انفرادی و تا 700 میلیون ریال به زوجین، قابل اعطا است.
جعفری تصریح کرد: در بخش تسهیلات جعاله بدون سپرده (تعمیر مسکن)؛ میزان تسهیلات بانک مسکن پیش از دولت دهم؛ 100 میلیون ریال با سود 14 و 15 درصد و با افزودن 6 درصد نرخ جریمه دیرکرد برای تسهیلات معوق؛ نرخ خسارت تاخیرتأدیه 20 و 21 درصد محاسبه می شد. همچنین مدت بازپرداخت تسهیلات مزبور 5 ساله بوده است. این تسهیلات در بخش تعمیر مسکن؛ هم اکنون از محل امتیاز اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن به 200 میلیون ریال با نرخ سود 5/17 درصد و بازپرداخت 5 سال افزایش یافته و پیش بینی می شود در سال جاری، این سقف تا 400 میلیون ریال افزایش یابد.
با وضعیت موجود وام های مسکن دردی را درمان نخواهند کرد
یک فعال اقتصادی و کارشناس حوزه مسکن در خصوص تحلیل وضعیت موجود وام های مسکن و رابطه آنها بازار مسکن گفت: قیمت تمام شده برای هر ساختمان با توجه به وضعیت مکان احداث آن بسیار متفاوت است. قیمت تمام شده هر ساختمان در محدوده های مختلف شهری به علت سهم قیمت زمین تفاوت های بسیاری دارد. بر این اساس است که قیمت یک ساختمان در مرکز شهر و یا محدوده های به اصطلاح بالای شهر با قیمت یک ساختمان در حاشیه شهر و یا محدوده های به اصطلاح پایین شهر اختلاف بسیاری دارد؛ به عنوان مثال اگر بخواهیم در محدوده های مرکز و یا بالای شهر یک ساختمان را با مشخصات فرضی خاصی احداث کنیم، قیمت تمام شده احداث بنای ساختمان به فرض به متری 2 میلیون تومان خواهد رسید. حال اگر بخواهیم همین ساختمان را با همین مشخصات فرضی خاص در محدوده های حاشیه و یا پایین شهر نیز احداث کنیم قیمت تمام شده احداث بنای ساختمان به همان میزان خواهد بود. تنها تفاوت در میزان قیمت ساختمان ها به علت جانمایی زمین در نقاط مختلف شهری است و این امر قیمت ساختمان ها را با نوسان مواجه می کند.
این فعال اقتصادی و کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: هیچ کس راغب به این امر نیست که در محدوده های حاشیه و پایین شهر خانه و ساختمان خریداری کند. چرا که ساختمان های این محدوده ها امکانات خاصی ندارند و زیرساختهای فنی و تجهیزات زیربنایی این ساختمان ها نیز با مشکلاتی روبرو است. همچنین به لحاظ امکانات رفاهی نیز شهرداری ها نمی توانند سرویس دهی های لازم را انجام دهند و حتی بازارچه های شهری نیز در این محدوده ها وجود ندارند. افرادی که در حاشیه شهر ساکن می شوند، سطح درآمدی و مالی پایینی دارند و توانایی خریداری ساختمان در محدوده های مرکز و بالای شهر را ندارند و می توان گفت که بالاجبار در محدوده های حاشیه و پایین شهر ساکن می شوند.
وی اظهار داشت: موضوع دیگر این است که افرادی که بنا به اقتضائات مالی و درآمدی مجبور هستند در محدوده های حاشیه و پایین شهر زندگی کنند، به جهت خریداری ساختمان و خانه برای دریافت وام های مسکن به بانک مراجعه می کنند. حال سوال اینجاست که این افرادی که به لحاظ درآمدی و مالی در وضعیت پایینی قرار دارند و مجبور هستند در چنین محدوده هایی ساکن شوند و برای خریداری خانه حتی در این محدوده ها بالاجبار از بانک وام دریافت کنند، با توجه به شرایط اقتصادی امروز چگونه و چه میزان ماهانه می توانند اقساط بانکی را با میزان سودی که برای وام در نظر گرفته می شود، پرداخت کنند؟ سوال دیگر اینکه چنین افرادی چه میزان باید درآمد داشته باشند که بتوانند چنین اقساطی را پرداخت کنند؟
این فعال اقتصادی و کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: وضعیت میزان وام ها به نسبت میزان قیمت یک ساختمان بسیار پایین است. در حال حاضر برای یک ساختمانی که در نهایت بتوان آن را با 500 میلیون تومان خریداری کرد، تنها میزانی که می توان وام دریافت کرد تنها 50 تا 100 میلیون تومان است. در این میان برای تأمین الباقی هزینه خرید مسکن یک فرد چه باید بکند و چگونه باید این مبلغ را تأمین نماید؟
تأمین اقساط ماهانه بانکی و الباقی هزینه خریداری ساختمان برای افرادی با سطح مالی و درآمدی پایین بسیار دشوار است. میزان وام های موجود نه تنها هزینه های خریداری مسکن در محدوده های حاشیه و پایین شهر را تأمین نمی کند و متقاضی باید میزان مبالغ بیشتری را به شیوه های دیگر تأمین کند، بلکه هزینه های خریداری مسکن در محدوده های مرکز و بالای شهر را نیز تأمین نخواهد کرد. به این موضوع باید تأمین هزینه ها و مایحتاج زندگی را نیز اضافه کرد.
وی بیان داشت: یکی از راهکارهایی که در این خصوص می توان ارائه داد این است که بانکهایی که وام برای خرید مسکن ارائه می کنند، درصد سود بانکی خود را کاهش دهند تا از این طریق اقساط پرداختی ماهانه نیز کاهش یابد. همچنین می توانند اقداماتی را انجام دهند تا مدت زمان بازپرداخت وام ها و تعداد اقساط تا حد معقولی افزایش یابد. همچنین راهکار دیگری که وجود دارد این است که دولت تدابیری را اتخاذ نماید تا هزینه های سهم زمین برای احداث ساختمان ها کاهش دهد. برای مثال دولت می تواند اینگونه عنوان کند که زمین سهم دولت باشد و سازنده فرایندهای احداث ساختمان و مسکن را انجام دهد. در چنین شرایطی زمانی که سازنده نخواهد هزینه ای بابت زمین پرداخت کند به تبع تنها هزینه های احداث بنای ساختمان را متقبل خواهد شد. در چنین شرایطی قیمت مسکن متناسب خواهد شد.
این فعال اقتصادی و کارشناس حوزه مسکن تأکید کرد: موضوع اساسی که وجود دارد، موضوع پایین بودن مدت زمان بازپرداخت وام ها و تعداد اقساط، بالا بودن درصد سود بانکها است. همچنین دولت نیز هیچگونه تعهدی در رابطه با تأمین زمین در محدوده های مختلف شهری اعم از مرکز و بالای شهر و حاشیه و پایین شهر برای خود متصور نیست. در این راستا هرگونه اقدام و مکاتبه ای نیز انجام می شود، تنها دستوری که صادر خواهد شد، این است که برابر مقررات و ضوابط رفتار گردد. موضوع دیگر این است که مقررات و ضوابط موجود چندین نوع برخورد دارد و هیچ یک نیز نمی دانند چگونه و به چه نحوی باید با این مقررات و ضوابط برخورد کرد.
وی ابراز داشت: موضوع دیگری که در این میان باید به آن پرداخت این است که بانکهایی که وام برای احداث و یا خریداری مسکن پرداخت می کنند، تنها در بافت های فرسوده وام های با سود 9 درصد را ارائه می دهند. این اقدام بانکها به این علت است که سازنده ها راغب شوند در بافت های فرسوده اقدام به احداث مسکن کنند و فعالیت نمایند. سئوال اینجاست که اگر سازنده ها تمایل پیدا کنند تا در بافت های فرسوده اقدام به احداث ساختمان نمایند، در این شرایط بازپرداخت سود سازنده ها چگونه تعیین تکلیف خواهد شد؟ از سویی دیگر هیچ شخصی حاضر به خریداری مسکن در بافت های فرسوده نخواهد شد. احداث ساختمان در بافت های فرسوده نه تنها مشکلات سازنده ها را مرتفع نخواهد کرد؛ بلکه مشکلات متقاضیان و خریداران مسکن را نیز برطرف نخواهد کرد. احداث ساختمان و بنا در بافت های فرسوده مسئله میزان سهم زمین را نیز حل نخواهد کرد، چرا که سهم زمین نیز خود هزینه ای مضاف بر میزان قیمت تمام شده احداث ساختمان است. سئوال اینجاست که هزینه سهم زمین را چه کسی و چه نهادی تأمین خواهد کرد؟ اگر قرار است که بافت های فرسوده تقویت شوند، باید زیرساخت های رفاهی بافت های فرسوده نیز تأمین شوند.
این فعال اقتصادی و کارشناس حوزه مسکن اضافه کرد: وام های موجود با این شرایط پرداختی اعم از اوراق و سپرده های بانکی، دردی را از مسکن درمان نخواهد کرد. وام های موجود در حال حاضر به غیر از بدهکار کردن مردم هیچ نتیجه دیگری به همراه ندارد. زمانی که یک فرد وام دریافت می کند، بدهکاری برای خود ایجاد می نماید.
آیا وام های مسکن ربا محسوب می شوند؟
آیت اله ناصر مکارم شیرازی از مراجع اعظام تقلید در ارتباط با وام های مسکن اظهار داشت: وام های مسکن اگر در راستای خرید و یا احداث مسکن هزینه شوند ربا محسوب نمی شوند، اما اگر در موضوعی غیر از خرید و یا احداث مسکن هزینه شوند ربا محسوب می گردد. وام مسکن اگر صرفاً برای خرید مسکن به کار گرفته شود و طبق قرارداد بانک عمل گردد، معمولاً ربا نیستند.
آیت اله حسین وحید خراسانی دیگر مرجع اعظام تقلید نیز در خصوص وام های مسکن گفت: وام مسکن اگر طبق معاملات شرعی که در فرم ها و قراردادهای بانکی مرقوم و عنوان شده عمل شود، ربا نیست و از نظر شرعی اشکالی ندارد. بانک در خرید یا ساخت مسکن با مشتری شریک می شود و بعد از آن بانک سهم خود را به صورت اقساطی به مشتری گرانتر می فروشد. به این معنا که بانک بخشی از هزینه خرید یا ساخت مسکن را به مشتری وام می دهد و بعد از آن به صورت اقساطی با سود مورد نظر گرانتر باز می ستاند. این شرایط برای دریافت وام مسکن ربا محسوب نمی شود.
آیت اله جعفر سبحانی تبریزی از دیگر مراجع اعظام تقلید نیز در رابطه با وام های مسکن ابراز داشت: وام های مسکن اگر سود داشته باشند حرام هستند، اما اگر تنها کارمزد داشته باشند ربا محسوب نمی شوند. اگر سودهای وام های مسکن زیاد باشد حرام می باشد. زمانی که از قبل سپرده گذاری انجام شود و بر اساس سپرده بانکی وام مسکن دریافت شود، به گونه ای که بانک بخشی از هزینه خرید یا احداث مسکن را به مشتری وام می دهد و سپس با سود مشخصی باز پس می گیرد، حرام نیست و ربا محسوب نمی شود. اما اگر وام های مسکن بدون سپرده و با سودهای بالا پرداخت شود، حرام است و ربا محسوب می گردد، چرا که بانک در خرید یا احداث مسکن شراکت نمی کند و تنها مبلغی را به عنوان وام اعطاء کرده و با سود بالا پس گرفته است.

Virtual editor
روزنامه نگار

ارسال نظر

پست الکترونیک شما منتشر نخواهد شد.

قوانین ارسال نظر
  1. نظرات خود را با حروف فارسی تایپ کنید.
  2. نظرات حاوی مطالب کذب، توهین یا بی‌احترامی به اشخاص، قومیت‌ها، عقاید دیگران، موارد مغایر با قوانین کشور منتشر نمی‌شود.
  3. نظرات بعد از ویرایش ارسال می‌شود.
*
*